토지거래허가구역 매매 절차 진행도

무엇을 확인하나

• 이 매물이 토지거래허가 대상인지 (구역 내 아파트·연립·다세대 등)
• 매수인의 이용 목적이 실거주로 소명 가능한지
• 축소된 대출 한도(15~25억 4억, 25억 초과 2억) 안에서 자금조달이 가능한지

핵심 개념

'약정서'라는 제목을 붙여도, 목적물·매매대금·지급조건·의무를 구체적으로 정하면 법원은 이를 매매계약(또는 강한 구속력의 예약)으로 판단할 수 있습니다. 제목이 성격을 정하지 않습니다.

신청 서류

• 토지거래계약 허가 신청서 · 토지이용계획서
• 매매(예정)계약서 또는 조건부 계약서 사본
• 자금조달계획서 및 증빙(예금잔액증명, 대출 예정 확인서 등)
• 주민등록등본·초본, (해당 시) 기존 주택 처분·임대차 종료 관련 서류

심사 초점

• 실거주 목적이 실제로 가능한지(기존 거주지 처분·임차 종료 시점 등)
• 자금조달계획이 증빙과 일치하는지
• 신규 갭투자(전세를 새로 끼워 매수) 정황이 없는지

이 단계의 핵심

허가 전 계약은 '원천 무효'가 아니라 유동적 무효 상태였습니다. 허가가 나오면 그 계약이 소급하여 유효로 확정됩니다(대법원 판례). 따라서 정지조건부로 계약했다면 새 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다.

기한 관리

• 핵심은 '허가일로부터 4개월 이내 취득·입주'라는 원칙입니다.
• 잔금·전입 시점은 매매계약과 허가조건, 이용계획서에 따라 정해지는 것이지 법이 '잔금 4개월', '당일 전입'을 획일적으로 못박은 것이 아닙니다.

유의점

• 유예는 기존에 세입자가 있던 주택에 한정됩니다.
• 매수인이 신규로 전세를 끼워 매수하려는 순수 갭투자는 여전히 실거주 의무와 충돌합니다.

위반 시 제재 — 두 제도는 별개

허가 자체를 안 받은 경우(형사처벌)와 허가 후 이용의무를 어긴 경우(이행강제금)는 서로 다른 제도입니다.